Geenstijl

NoStyle loves Blue Horseshoe.

Spaargeld raakt door de ECB z'n rente kwijt. De euro kloot met uw koopkracht. Zuid-Europese banken zijn nog steeds een ponzi scheme. En wij hebben geen DasKapital (✝) meer om na te rekenen of voorgaande beweringen überhaupt kloppen. Daarom hebben we ouwe getrouwe Alexander Sassen van Elsloo opgebeld (zie fotobewijs hierboven) en gezegd: We don't throw darts at a board. We bet on sure things. Nou, toen was de deal beklonken en daarom vanaf vandaag: de nieuwe bankiersblog Blue Horseshoe.

Somebody I used to know (dat dacht ik althans) is op zoek naar woonruimte. Zo het hele proces gadeslaand, heb ik een aardig beeld gekregen hoe het moet zijn voor al die woningzoekenden: het is kiezen tussen de hel en het vagevuur. Waar het gebrek aan aanbod en de ultra lage rente voor een oververhitte huizenmarktmarkt hebben geleid, sluit dit een grote correctie niet uit. 

Maar even terug naar de bovengenoemde persoon en haar zoektocht. Voor de sociale huurwoningen is de wachtlijst zo enorm lang, dat wanneer zij eindelijk in aanmerking voor een woning zou komen, zij moet hopen dat het een seniorenwoning betreft. Dus heeft zij besloten om maar een huis te gaan kopen. Forced buyer noem ik dat.

Zij zal niet de enige geforceerde koper zijn. Ik had ooit eens een leuk gesprek met een grote Engelse pensioenmanager over de toen verhitte vastgoedmarkt in Londen. De beste man ging een huis kopen en ik vroeg hem waarom hij überhaupt een huis kocht op de top van de markt. Zijn antwoord was tweeledig: 

1) Je eigen huis is geen belegging; het is je woonplek, en 
2) Mijn vrouw wil nu een huis en haar laten wachten hierop is geen werkbare optie. 

De groep die wel moet
Starters, remigranten, onder de plak hubbies, pas gescheiden mensen en dergelijke behoren precies tot de groep die wel moet kopen. Maar dan hebben zijn er de mensen die niet hoeven, maar wel willen kopen. Zij bezitten al een huis en kunnen deze nu met een mooie winst verkopen. Met een veelal veel lagere rente dan die op de oude hypotheek en de overwaarde, kunnen zij doorschakelen naar een groter en duurder huis, voor hetzelfde maandbedrag.

Deze laatste groep is natuurlijk veel groter dan de eerste en heeft dan ook het meeste invloed op de prijsvorming van huizen. Maar in tegenstelling tot de meeste markten, worden de huizenprijzen, zoals hierboven beschreven, maar door één ding gedreven: hoeveel hypotheek kan iemand verkrijgen met zijn inkomen. 

De overdrijvende fase
Zo wordt een huis een soort obligatie: gaat de rente omlaag, dan gaat de obligatieprijs omhoog en vice versa. De rente (plus fiscale effecten) enerzijds en de huizenprijs anderzijds zijn communicerende vaten. Echte waardecreatie vindt er niet plaats; sterker nog, een markt zoals deze komt op een gegeven moment in de overdrijvende fase. Doordat steeds meer mensen van huis doorschakelen, komen steeds meer kopers en verkopers in beweging. Normaal zou dit proces vanzelf stoppen door hogere huizenprijzen. Echter, de ECB (en andere centrale banken) hebben de rente gedurende dit proces steeds verder omlaag gedrukt, waardoor het dus olie op het vuur gooide. De nog verder stijgende huizenprijzen lokken dan weer een nieuwe golf van kopers en verkopers, en zo verder.

Deze melt-up is niet uniek, want naast de huizenmarkt bevindt zowat elke financiële markt (aandelen, obligaties, en zo verder) zich in deze situatie. Ook hier zijn er forced buyers; door de lage spaarrente en de belasting op vermogen, ontstaat er een druk om meer te beleggen. Dit leidt dan ook tot beleggingen in huizen, de zogenaamde *buy-to-let-*markt (zie Amsterdam). Grote institutionele beleggers kunnen nu niet aan de benodigde rendementen komen om aan hun toekomstige verplichtingen (de pensioenuitkeringen over tig jaren) en voelen zich genoodzaakt om andere, meer risicovolle beleggingen aan te kopen om de rendementen op peil te houden. Direct en indirect heeft dit ook weer effect op de huizenmarkt. Al deze processen, gedreven door financiële repressie, leiden samen tot de melt-up in de huizenmarkt.

Lower for longer
Nu kan iemand denken dat met de huizenschaarste die we al jaren hadden en de komende jaren zullen houden, en de ultra lage rente (ECB: “lower for longer”), dat de huizenprijzen niet omlaag zullen gaan in de nabije toekomst. Maar niets is minder waar. 

Zoals gezegd wordt deze markt vooral gedreven door wat de potentiële huizenkoper per maand aan hypotheeklasten kwijt kan, maar wat als de hypotheekvertrekkers niet meer zo ruimhartig zijn met het verstrekken van hypotheekleningen?  Dan zal de huizenmarkt, ondanks de schaarste, ondanks de lage rente, toch een prijscorrectie laten zien. De meeste potentiële kopers komen erachter dat zij hun potentie om te kopen niet kunnen waarmaken. Dan komen de verkopers er achter dat de vraag is verdwenen en dat ze moeten vechten om de nu veel kleinere groep kopers. Vraagprijzen zullen richting het zuiden bewegen.  

Nu is de vraag: wat zou hypotheekverstrekkers er toe kunnen brengen om de hypotheekkraan dicht te draaien? Nieuwe reguleringen (denk aan solvabiliteitseisen, risicowegingen die veranderen, maximale leenbedragen voor particulieren en zo verder), nieuwe fiscale regels (tweede huis nu fiscaal onaantrekkelijk gemaakt en hypotheekrenteaftrek versneld afgebouwd), economische recessie (hogere werkeloosheid en meer wanbetalers en faillissementen die banken en andere kredietverstrekkers nerveus en terughoudend zal maken), onrust in bancaire wereld (faillissement van grote bank), en zo verder, kunnen allen tot een verkrapping van de hypotheekverstrekking leiden.  

Slechts twee vragen over kopen
Nou leuk, de markt zit in een melt-up en kan binnen afzienbare tijd de nek worden omgedraaid. Dus maar geen huis kopen? Wel, als iemand nu zijn huis niet verkoopt, verzilvert hij ook niet de overwaarde op zijn huidige huis en pakt hij niet de kans om de hypotheek (kosteloos) op een lagere rente vast te zetten (oversluiters kunnen dit ook, maar moeten een boete betalen; bij verkoop / aankoop is er geen boete). Blijft deze koper zitten, dan kan een dunne markt (weinig kopers versus verkopers) ervoor zorgen dat hij jaren in zijn huidige huis zal moeten blijven wonen voordat hij op een behoorlijke prijs kan uitstappen. En aangezien je de rente nu kan vastzetten voor 30 jaar voor ergens in de 2%, heeft deze doorstromer maar twee vragen te beantwoorden: 

1) Kan hij in mindere economische omstandigheden de hypotheeklasten dragen, en 
2) Wil hij daar lang blijven wonen?

Mocht het antwoord op beide vragen JA zijn, dan is een huis kopen tijdens een melt-up nog steeds geen slecht idee. Natuurlijk is het beter als deze meneer zijn huis verkoopt en gaat huren tot de huizenmarkt is ingestort en dan toeslaat. Maar één kijk op Funda maakt duidelijk dat het aantal huurwoningen nog schaarser is dan een objectieve NOS Journaal uitzending. Verder zijn de huren hoog en moet de koper nog maar zien of hij gedurende een melt down een huis mag kopen van de hypotheekverstrekker. 

Zolang je lang vastzet, je inkomen behoudt en je op dezelfde plek wilt blijven, dan is meedoen met de waanzin zo gek nog niet. Maar als je belegt in vastgoed, dan zou ik vast wat rode lampen en een heavy duty matras aanschaffen, want de rendementen kunnen wat gaan tegenvallen. Ook als iemand zijn nieuwe huis in cash kan afrekenen (hoi Diederik!), dan is het beter om te wachten natuurlijk.